土地選びのポイント10

例えどんなにいい家を建てても、その土地の条件や周りの環境が良くなければ、決して住みやすい家とは言えませんよね。それに家のように後から変更がきかないだけに、土地選びは本当に慎重にしたいものです。では、いったい何を基準に選べばいいのでしょうか?

土地の形状や面積は?

家を建てる土地の理想は、公道が土地の南側と東側の両方にある角地か、公道が南側にある東西に長い土地です。
家は主に長方形・L字型・コの字型が多いので、土地も長方形が利便がよく、高低差の少ない方がいいでしょう。
斜面の場合、緩い南下がり斜面や、南東下がり斜面が、日照や通風からも理想的です。

土地の安全性や地盤状況は?

後方が盛土地、崖や山、切り取り地、川の近く、軟弱地盤などの場合は、大雨やダム、溜め池の決壊などによる鉄砲水、土砂崩れ、山崩れ、洪水、さらには地震などの災害に対して安全かどうか確認したい項目です。
また、こうした土地では、擁護壁や土留、排水、埋め立て、地盤固め、水はけ工事や基礎工事などが行われ、安全への配慮が十分かどうかを必ず確認しておきましょう。

日照や通風、雨量、積雪、凍結震度は?

日当たりが良い、風通しのいい家…これが家の理想です。冷暖房費にも直結しますし、何より住みやすい環境は、精神的にも肉体的にも望ましいものです。また積雪量、雨量、凍結震度も重要です。とくに凍結深度が深い場合は基礎工事費も高くなります。

緑は多い?・周りは静か?

家を建てるには、家の周りに緑が多くて静かな環境が最高です。ですから、日中や夜間の交通状態や、工場が近くにあるなら、その騒音や煙(風向きにも注意。夏は南から、冬は北からと季節で風向きは変わります)も重要です。

生活環境の設備は?

電気・ガス・水道は引かれているか(または引き込みが可能か)、水圧は十分か(特に高台や2階3階への給水・給湯は注意)、 排水の不可、トイレの汚水処理方法など。また、ガスの種類、電話線の状況やテレビの映り具合、ゴミ処理の方法なども確認したい項目です。

よく利用する施設が周りにある?

保育所や幼稚園、小中学校、スーパー、レストラン、クリーニング店など、日々の暮らしに必要な施設が近隣にあるかどうかは結構重要です。他にも病院、郵便局、銀行、市町村役場、区役所など、場所と距離も確認しておきましょう。

通勤や通学は便利?

通勤・通学の利便も重要です。家や会社、学校から駅やバス停までの距離や時間はさることながら、電車やバスは何分おきか、会社や学校までの所要時間、また始発や最終の時間から、一ヶ月間の定期代や交通渋滞の状況なども調べましょう。

公園など、子供の遊び場は?

公園などの子供の遊び場の場所を把握するだけでなく、道路で子供が遊んでいても危険はないかなども確認しましょう。また、子供の通学路の安全性も確認しておきましょう。

法律的に家を建てられる土地?

敷地が道路に2メートル以上接しているか、都市計画道路区域内かどうか (区域内ならそこから後退させて建てるか、すぐに取り壊せる建物に)、市街化調節区域ではないか(調整区域では、基本的に住宅は建てられない)、 農地の場合は宅地に転用可能かどうか、山林の場合は「立木登録」がされているのかどうかなど重要です。
この他にも、建ぺい率、容積率、高さ制限、斜線制限、防火制限、用途地域なども要注意です。

地鎮祭なども忘れずに

最近は占いやスピリチュアルの概念も土地選びには大切。以下のようなサイトを参考に、霊能者にお祓いも欠かさずしてもらうようにしましょう。

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抵当権や借地権の有無は?

土地の売り主と持ち主が同じ人かどうか、また、土地に銀行などの抵当権や借地権が付いているかいないかなども確認が必要です。また、その土地が「建築条件付宅地」なのかどうかも重要です。
「建築条件付宅地」は一般的に近隣の同じような土地より安く設定されていることが多いのですが、土地売買契約締結後、3ヶ月以内に売主(または代理人)と建築請負契約を締結することなど、諸々の条件が付いていることが多いので、購入時に確認が必要です。

土地の見学はいつがいいのかご存知ですか?

「平日の雨の日」がベスト!
土地の見学は 騒音や煤煙などの生活環境が分かる「平日」の、 敷地や道路の排水状態が分かる「雨の日」がベストです。悪天候時の周辺状況は、実際に住む前に知っておきたいものです。
また、見学にはなるべく電車やバスで見に行きましょう。その方が、交通の便や交通量が分かりやすいですし、自分の目と足で実際に確かめることが重要です。

土地購入の注意点

条件のよい、気にいった土地が見つかれば、いよいよ契約です。不動産業者を通して購入する場合は、信用できる業者かどうかよくチェックしなければいけないですし、地主から直接購入する場合は後々こじれないように、法律家や不動産業者などの専門家の立会いのもと、契約を結びましょう。

業者はココに注意しましょう!

地元に根付いた不動産会社かどうか、担当者は本当にその会社の社員か(頻繁に事務所を移転している業者や、名刺を持っていない担当者には注意が必要です)
また、知事・建設大臣の営業免許証はあるかどうか、事務所、案内所、分譲地などの看板に免許業者の標識を掲げているかどうかなどもチェックが必要です。その他にも手付け金を急がせたり、考えるゆとりを与えないような会社は危険ですので、止めたほうがいいでしょう。

契約の時はココに注意しましょう!

契約はできるだけ専門家に立ち会ってもらいましょう。
重要事項の説明書や登記簿謄本をいただいたら、早急にこれまでの説明と相違ないかを確認確認しましょう。
説明書には登記簿の内容や各自治体ごとの土地の利用、建築に関する規定(建ぺい率、容積率、防火規制など)、各種設備や道路の状況などが記載されています。登記簿謄本は、土地の持ち主と売り主は同じか、登記上の面積と実測面積に相違はないか、抵当権はついてないかなどを、細かくチェックしましょう。

契約は必ず書面で行うようにしましょう。
契約書を交わす内容は、これまで交渉してきたことと同じかどうか、細かくチェックしましょう。所有権の移転の時期や、経費の負担区分、代金の支払い時期、方法なども重要な項目です。また印鑑や白紙委任状を業者に預けることは絶対にしてはいけません。

手付け金は、契約が成立して契約を取り交わしてから支払いましょう。
宅地建物業者が自ら売主になる場合の手付け金は、土地代金の20%が限度です。また契約書通りに手付け金を支払った後、どちらかの都合により解約する場合は、売主から解約なら2倍額の請求、買主からの解約は手付け金の放棄により解約することができます。

上枠
業者の媒介手数料は建設大臣が最高限度額を定めています。
○取引額200万円以下の場合→5%
○取引額400万円以下の場合→4%+2万円
○取引額400万円を超える場合→3%+6万円

下枠
クーリング・オフ制度って?

宅地建物業者の事務所以外の場所(分譲地や現地)で行われた買受けの申し込みまたは売買契約は、 業者がクーリング・オフ制度の内容を書面で告知した日から8日間に限り、無条件で申し込みの撤回や契約の解除ができます。